Помещения

Рынок офисных помещений муниципального образования город-герой Новороссийск
Аналитический обзор

Рынок офисных помещений Новороссийска находится на начальном этапе своего развития и не имеет определенной структуры. В городе практически нет современных офисных комплексов, и, соответственно, профессиональных управляющих компаний, способных предоставить арендаторам комплекс услуг по качественному обслуживанию и управлению офисами.
Под качественными офисными зданиями подразумеваются помещения, построенные с использованием современных инженерных и строительных технологий, высококачественных отделочных материалов, снабженные всеми необходимыми инженерными системами и оборудованием европейских или близких к европейским стандартам.
К категориям достаточно качественных офисов, присутствующих на рынке недвижимости Новороссийска, можно также отнести офисные помещения в составе некоторых вновь построенных и строящихся жилых комплексов, офисы в торговых и офисных центрах. Предложение таких офисов на рынке не значительно, и на них наблюдается достаточно высокий спрос.
Остальная часть предложения офисов на новороссийском рынке представлена помещениями, расположенными во встроено-пристроенных частях жилых зданий старой застройки, а также в отдельно стоящих административных зданиях, зданиях НИИ. Спрос на такие помещения в целом дос¬таточно велик, особенно на помещения в центральной части города.
Кроме того, часть предложения офисных помещений находится на площадях, сдаваемые под офисы в гостиницах (см. таблицу 1).
     Следует заметить, что ввиду нежелания значительной части девелоперов разглашать цены совершаемых сделок, реальные цены аренды и продажи могут быть несколько выше заявленных.
Впрочем, по Генеральному плану реконструкции Новороссийска решению вопроса строительства новых помещений высокого класса отводится большое внимание (см. таблицу №3).
    А между тем, офисная недвижимость в городе является одним из наиболее эффективных объектов инвести¬ций, в некоторых районах опережая по темпам роста жилую. Повышенный интерес представляют торговые и офисные помещения, расположенные в деловом и культурном центре города (и в небольшом удалении от него), а также в районе порта. Как в большинстве городов России, значительная часть офисных помещений (как и торговых), предлагаемых к продаже или в аренду, размещаются на 1 этажах жилых домов — это или изначально запланированные при строительстве встроено-пристроенные помещения, или квартиры, переведенные в нежилой фонд, с офисной отделкой и оборудованным отдельным входом, а зачастую и без таковых. Все меньше клиентов готовы покупать офисы в жилых домах и предпочитают административные здания с готовой инфраструктурой.  Существенными условиями при принятии решения являются наличие парковки и оснащенность телекоммуникациями (Интернет, телефоны). Риэлтеры отмечают, что многие из этих факторов характерны только для новых зданий, а места под строительство в центре почти не осталось.
Рост цен в первую очередь зависит от места расположения здания, где большую роль играют условия подъезда, наличие парковки и планировка. Также при определении цены имеет значение продуманное заполнение делового центра арендаторами, что означает присутствие в одном здании офисов для работы компаний, закусочных и ресторанов, других инфраструктурных объектов (возможно, парикмахерских или тренажерных залов, магазинов и др.)

Классификация офисных зданий
Абсолютного единогласия в отношении классификации офисных зданий среди российских участников рынка сейчас нет. Поэтому можно предложить упрощенную классификацию для большинства зданий, отличающихся высокой ликвидностью и хорошим местоположением (в центре города, коммерческих востребованных районах города):
1 КЛАСС — офисные помещения в новых зданиях, построенных за последние 5 лет или строящихся, со стеклянны¬ми витражными фасадами, улучшенной отделкой, центральным кондиционированием или сплит-системами, достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной, с элементами инфраструктуры.
2 КЛАСС — офисные помещения в зданиях, построенных после 1960 года, с улучшенной отделкой, кондиционированием, достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростно¬му Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной.
3 КЛАСС — помещения в административных зданиях и на первых этажах жилых домов, построенных до 1960 г. (историческая застройка центра), с выходом на главные улицы, также с улучшенной отделкой, кондиционерами или сплит-системами, ограниченным количеством телефонных линий, парковкой, охраной.
4 КЛАСС — помещения в бывших НИИ, не имеющие отдельного входа, со средним уровнем отделки, с небольшими по площади кабинетами, с ограниченнымколичеством телефонных линий,недостаточной парковкой, иногда — вход со двора, обычно сдаются множеству мелких арендаторов, состояние помещений общего пользования иногда запущенное.
5 КЛАСС — квартиры, переведенные или еще не переведенные из жилого фонда в нежилой, с выходом или окнами на улицу, с отдельным входом или возможностью такового, с разным уровнем отделки.
Административные здания в промзонах (заводоуправления) могут стоить значительно дешевле и в данной классификации не рассматриваются, так как редко продаются отдельно от остальных объектов производственных баз.
Важно отметить, что разница между стоимостью и арендными ставками офисов разных классов не столь велика, как в Москве (и само деление на такие классы в г. Новороссийске достаточно условно).

таблица №1

Цены аренды/продажи офисов в прошедшем году в Новороссийске распределялись следующим образом:

Типы (категории) офисов	Арендная ставка, $ /м² в год	Цена продажи, $ / м² в год
Качественные современные офисы «built-to-suit»	от 360	-
Качественные офисы в составе вновь построенных жилых комплексов	Как правило аренда не предусмотрена	1700
Качественные офисы в составе вновь построенных жилых комплексов бизнескласса	Как правило аренда не предусмотрена	725- 1500
Качественные офисы в составе вновь построенных торгово-офисных центров	216-360	850-1150
Помещения расположенные во встроено-пристроенных помещениях старой застройки, отдельно стоящих зданиях	100-200	750-850
Помещения, сдаваемые под офисы в гостинницах	150-350	-

ПРИМЕЧАНИЕ: в колонке 3 — цена продажи по схеме долевого участия (начальный этап строительства)

таблица №2

Анализ ставок аренды офисных помещений в г. Новороссийске с 01.01. 2005 по 01.10.2007

$ за м² в год 

Год	1 класс	2 класс	3 класс	4 класс	5 класс
2005	-	360	200 — 250	120-200	120
2006 (1-е полугодие)	-	480	360	220	150
2006 (2-е полугодие)		480-500	400	250	180
2007 (1-е полугодие)	520-550	500 — 520	400-410	250 — 270	180-240
2007 (3 месяца)	520 — 550	500 — 520	400-410	250 — 270	180-240

таблица №3

Объекты, предполагаемые к строительству, с возможным присутствием офисных помещений под сдачу в аренду:

№ п/п	Наименование	Местоположение земельного участка	Площадь проектируемой застройки (м²)	Площадь (м²)
1.	Общественно-деловой комплекс «Гулливер»	ул. Толстого (парк им. Фрунзе)	3 500	2 150
2.	«Суджукская коса»	вдоль пр. Ленина	50 000	15 800
3.	Общественно-деловой комплекс «Энергия»	набережная им. Адмирала Серебрякова, 33	5 800	3 600
4.	Бизнес-центр «Yellow»	угол набережной им. Адмирала Серебрякова и ул. Куникова	3 000	1 150
5.	Гостинично-офисный комплекс «Флагман»	угол пр. Ленина и Г.-десантников	1 800	600
6.	Гостиничный комплекс «Регата»	угол ул. Шевченко и Исаева	15 800	8 000